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中古マンションのデメリットとしては、当然ながら「建物が古い」ということです。築5年や10年ほどのものから、20年や25年といった築年数の物件も出ており、古いものは値段も安くなっていますが、マンションはいつまでもそのまま使い続けられるわけではないので、要注意です。元の建築の質、そして途中のメンテナンス状況にもよりますが、マンションは、早いものは大体35〜40年ほどで建て替えが必要になると考えられています。中古物件では、買ってからすぐに大規模な修繕や、建て替えが必要になることもあるのです。どちらにしても、修繕金の積み立てだけでは足りずに大きな出費を強いられることが多いようです。 古いマンションの中には、建て替えが非常に難しいものがあります。建てられた時から時間が経っているため、建築基準法がその間に改正され、建ぺい率や日照に関する法律などで、現在の法律からすると「法律違反」の建物になってしまっているケースがあるためです。この場合、法律違反になっている建物をすぐに壊すという話にはなりませんが、建て替えの際に同じようなマンションを建てようとしても、法律に違反しているため、建築許可が下りないのです。新しく建てるためには、建ぺい率をへらして建物を小さくしたり、階数をへらしたりなど、今の法律に合致するように変更しなければなりません。当然、これまで住んでいた人が全員新しいマンションに入居できなくなります。こうなると、住人同士の間で意見がくいちがうなどして、建て替えそのものの決定すら難しくなってしまいます。 こうした、「建っているうちに法律違反になっていた」建物を「既存不適格建築物」と言います。これについては、契約の前に見せられる「重要事項説明書」に明記してありますので、中古物件を買う際には要注意です。仲介業者にもきちんと確認しておきましょう。「既存不適格建築物」であればさらに安くなることもありますので、承知の上でならばかえっていい買い物になるかもしれません。

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中古物件では、ローンの返済年数が限られてくることがあります。どのくらいの年数のローンが組めるかは、建物の築年数によりますが、安い値段で買っても返済期間が短くなり、毎月の支払いはあまり安くならないこともあります。また、自分でリフォームして入居する際に、リフォーム代金がローンに組み入れられないこともありますので、その場合はリフォームにかかるお金は自分で別途用意しなければなりません。最近では中古物件を買うことを前提に、リフォーム代金まで融通してくれるローンもありますので、大掛かりなリフォームをする人はリフォームローンのついた住宅ローンを探すといいでしょう。住宅金融支援機構では「フラット35」という最長35年のローンを中古マンション用にも販売しており、機構が基準に適合していると判断したマンションに融資してくれます。

中古車のガリバー
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